買房子時，常看到土地分區，有住2住3等註解，這些是什麼意思呢？ 2020-11-10 15:43:16

買房子時，常看到土地分區，有住2住3等，這是什麼意思呢，其實就是指政府規定那塊土地適合做什麼，每個縣市的規定不完全相同，以台北市為例，可上台北市政府 都市發展局查詢(請點此) 

這裡有全國土地分區查詢：https://luz.tcd.gov.tw/WEB/

住宅區的簡單分類說明：
原則上，土地分區被歸類在「住宅區」就是禁止工業、或具規模的商業使用。

．住1：「第一種住宅區」，為維護最高之居住環境，專供建築獨立或雙併住宅(像是別墅等)。建築物高度不得超過3層樓(10.5公尺)
．住2：「第二種住宅區」：為維護較高之居住環境，供設置各式住宅及日常用品商店或服務業。建築物高度不得超過5層樓(17.5公尺)
．住3：「第三種住宅區」：為維護中等之居住環境，供設置各式住宅及一般零售業等使用。
．住4：「第四種住宅區」：為維護基本的居住環境，可設置各式住宅及公害最輕微之輕工業與一般零售業等使用。

若土地分區有細項，像住2-1、住3-1或住4-1等，則為原劃分規定外，若建物在此區有面臨較寬的道路，且臨接或面前的道路對側有公園綠地河川等，容積率可比原本的分區再提高一點。

所以從上面的說明可以看到，基本上大廈都是超過5樓，所以不會是住1或住2，只有可能是住3或住4，若是住3-1或住4-1的話，通常就是雙面臨路的建案。

住1到住4通常就是建蔽率與容積率的比例不同，台北市為例，資訊如下：

若容積率無法達成的話，則建蔽率可放寬，住1(40%)、住2(50%)、住3(60%)

另外，依不同的住宅分區，還會有前院、後院需保留的距離或與臨棟建物保持的距離規定(詳細說明可點此)。

何謂「建蔽率」與「容積率」：

建蔽率：簡單來說就是單一層樓最多能蓋多坪的意思。從天空看平面圖，建築物跟整個基地的比例就是建蔽率。舉例來說，100坪的基地，建蔽率為60%，就代表應該有40坪(40%)的空地出來，建築物只蓋100坪基地的60坪(60%)

容積率：簡單來說就是這個建案總共可以蓋多少坪房子的意思。容積率是指將建築物每一層樓的坪數都加起來跟基地面積所佔的比例。舉例來說，100坪的基地若建蔽率為50%，就代表只有50坪可以蓋，而容積率若為50%則表示總共可以蓋100坪的50%就是50坪，那就只能蓋1 層樓高。若容積率為200%代表示總共可以蓋100坪的200%就是200坪，若建蔽率仍為50%代表地上只有50坪可以蓋，容積率為200坪就是可蓋4層樓高(50坪*4)的意思。

政府列出的建蔽率與容積率的坪數計算，通常不包含建築物的公共設施，像是樓梯、電梯、梯廳、陽台等。而這些公共設施在建商銷售時還可以再列入銷售面積，所以容積率愈大，建商愈喜歡賣。

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商業區的規定與說明：
基本上，商業區本來就不是設計用來做住宅使用，但市面上仍有土地分區為商業區的建案推出，故簡單列出台北市商業區的規定。

．商1：「第一種商業區」：為提供住宅區的日常生活所需之零售業、服務業及其有關商業活動而劃定的商業區。
．商2：「第二種商業區」：為提供住宅區與地區性之零售業、服務業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。
．商3：「第三種商業區」：為供地區性之零售業、服務業、娛樂業、批發業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。(像是百貨公司)
．商4：「第四種商業區」：提供全市、區域或全國的主要商業、專門性服務業、大規模零售業、專門性零售業、娛樂業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。(像是百貨公司)

商業區與工業區的住宅建案：

買自用的住宅最好還是選土地分區為「住宅區」的比較好，若買的房子位於「商業區」的話，因商業區可合法設立辦公室，則會有同棟大樓住戶為公司行號，每天都有不同的人來上下班，社區的出入份子也會變得複雜。此外，政府本來設定商業區就不是用來做為住宅使用，若開罰時也得不償失。

另外一個比較常遇到的狀況就是「工業區」住宅，工業區通常只能給製造業使用(除非特定放寬規定才能給其它特定營業項目使用)，若買的房子是在工業區的用地卻拿來當住家用，這個若被抓到就會開罰且要恢復成工業區用，因此工業區內的住住通常房價比較難拉高，且會比較難賣掉，這是買房時必須要考慮的。